随着社会经济的不断发展，城市化进程的不断推进，农村房屋的买卖也日益增多，由于我国现行的农村土地归集体所有、宅基地上的房屋归农民个人所有的所有制形式，使得农村房屋在买卖过程中出现了一系列法律问题，本文拟就农村房屋买卖合同的效力问题加以浅析，并对审判实践中现存的困境提出几点意见。

一、我国涉及农村房屋问题法律规定的历史演变

1982年国务院制定《村镇建房用地管理条例》，该条例第四条规定“严禁买卖、出租和违法转让建房用地”；第十四条规定“农村社员、回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，……建房需要宅基地的，应向所在生产队申请……报公社管理委员会批准；确实需要占有耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明”。第15条规定“由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第14条的规定办理申请、审查、批准手续。”“出卖、出租房屋的，不得再申请宅基地”“社员迁居并拆除房屋后腾出的宅基地，由生产队收回，统一按排使用”。从上述规定看，当时的法律禁止建房用地的直接买卖，并不禁止房屋的买卖，只是规定了房屋的买卖需要经过有关机关申请、审查、批准。但该条例于1986年被《土地管理法》明令废止。

1986年的土地管理法：第三十八条规定（1988年未修改）“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。”“出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”第四十六条规定“城镇非农业户口居民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占有土地建住宅的，责令退还非法占有的土地，限期拆除或者没收在非法占用的土地上新建的房屋。”

1999年第二次修正的土地管理法：第六十二条“农村村民一户只能拥有一处宅基地”“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予以批准”。第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。

有关司法解释：1963年最高法院《关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》规定“社员的宅基地，包括有建筑物和没有建筑物的空白宅基地都归生产队集体所有，一律不能出租和买卖。但仍归各户长期使用，长期不变。宅基地上的附着物如房屋、树林、厂棚、猪圈、厕所等永远归社员所有，社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主，但宅基地的所有权仍归生产队所有。”

1984年最高法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》则认为，村镇公民之间由于买卖房屋转移宅基地使用权而发生的纠纷，应根据国务院《村镇建房用地管理条例》中规定的审查、批准手续处理。

浙江省高级法院1992年纪要：“买卖农村的私有房屋，如双方自愿并立有契约，买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认定买卖关系有效，但应着其补办有关手续。”纪要设置了很多的约束条款，在理论上存在不足之处。

由此可见，以上法律只是禁止或限制农村的土地使用权出让、转让或出租，但没有直接禁止或限制农村房屋的买卖和租赁。同时，村民出卖房屋的后果是不能再审批宅基地。

二、房地产权现状和农村宅基地使用权

谈农村房屋买卖，首先要分析目前我国的房地产权现状，我国的土地所有权有二种所有制：国有和集体所有.所以任何单位和个人都无法取得土地所有权，且土地所有权是不允许买卖的。而对于房屋是指建筑于地上的供人居住和从事营业或其他社会活动的建筑物，其总是建立在土地之上。土地上一旦建了房屋，对土地的占有、利用在一定时期内已完成，以后主要表现为对房屋的占有、利用，故房屋和土地不可分及其占有的相排斥，事实上在两个所有权不一致时只能表现为一种占有使用。现实中土地所有权人使用他人所有的房屋，对房屋享有使用权，房屋所有权人失去占有使用房屋的权利这种情形很少见，这是由于购房、建房的目的所决定的。而拥有房屋的所有权而占有土地使用权的情况大量存在，如所有的私有建造（包括农村在宅基上建设的房屋）和商品房屋的所有权人，所以通常情形下，我国目前都是表现为房屋所有权人占有使用土地，而不是土地所有权人占有使用房屋。国家为了发展房地产也建立了国有土地使用权出让的有关法律法规，在日常中只要土地使用权还在使用期限内，应是地随房走，而当土地使用权使用期限已到，这时才有一个房随地走还是地随房走的问题。而土地使用权的有期限性，这就会发生土地使用权的有期限性和房屋所有权长久性冲突，导致不动产存在天然的缺陷①，而农村宅基地上的房屋不存在这个问题，只要房屋存在，就可永久占有宅基地的使用权，除非房屋倒坍、灭失重新建造，则要审查使用人是否符合条件。

宅基地使用权是用益物权的一种，为我国所特有。它指的是农村居民及少数城镇居民为建造自有房屋对集体土地所享有的占有、使用的权利。宅基地使用权一般分为两种：农村宅基地使用权和城镇宅基地使用权。农村宅基地和城镇宅基地的区别在于：农村宅基地是与集体经济组织成员的资格是联系在一起的，在一定程度上，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，而城镇宅基地则不具有这一特质。本文所讲的即是农村的宅基地及其上的土地。

关于宅基地使用权的性质，我国学者大都认为，宅基地使用权本质上属于土地使用权。宅基地使用权具有如下的特点②：

1、农村的宅基地与集体经济组织成员的权利和利益是联系在一起的。也就是说，农民申请宅基地很大程度上是因为农民是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或者户的名义申请宅基地。

2、宅基地使用权是特定主体对于集体土地的用益物权。宅基地作为用益物权，首先表现在权利人可以对宅基地长期享有占有、使用的权利。对于宅基地，权利人有权在宅基地上建屋和附属物。由于房屋可以继承所以宅基地使用权实质上也可以继承，因此宅基地使用权是一种无期限限制的权利。

3、集体经济组织的成员只能申请一处宅基地。因为土地资源的有效性，不可能给每个农村居民提供更多的宅基地，而每户申请到一处宅基地，即足以保证其基本的生活需要，如果允许申请多处，则将导致土地资源的浪费。

从以上定义可知，在宅基地上建造的房屋对于土地的使用权是永久占有的，所有地随房走是必然的，由于建造人对于房屋所有权的长久性，而房屋只要没有倒塌、灭失，即便申请人失去社员的资格，也是享有宅基地使用权的。

三、农村房屋买卖合同的效力及审判实践中的问题

（一）农村房屋买卖合同的效力

一种观点认为，由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，农村村民转让宅基地使用权有一定限制。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。显见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的行为当属无效。向本集体经济组织以外的农村村民转让农村住房和宅基地的，因违反了集体经济组织的成员权属性，亦应当认定无效。

另一种观点认为，宅基地使用权和房屋所有权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力，只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》第四十四条第二款规定的合同生效必须办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。产权过户登记规范的是物权行为，房屋买卖合同属于债权行为。进行过户登记是生效房屋买卖合同当事人的义务之一，而不是合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》（法释［1999］19号）第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的依据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。

（二）审判实践中的问题

就目前我院的审判实践中，由于农村房屋买卖现象的普遍存在，引发的最普遍的问题就是农村房屋拆迁补偿过程中的补偿款的分配问题。

土地和房屋是两个物，只是因为土地和房屋自然上的不可分，法律才创制了房屋所有权人享有土地使用权，并使两权主体一致，以简化因房屋与土地权利不一致带来的麻烦和不便。这样，虽然房屋和土地是相互独立的物，但土地和房屋使用权的一体性，使我国的房地产权也一体化。由此便创立了土地使用权随房屋的处分而处分，即地随房走和房屋随土地使用权的处分而处分，即房随地走这两个原则③。

我院辖区内存在大量的征用农村土地，对农民进行拆迁安置的情况。在对农村宅基地上的房屋进行补偿安置时，拆迁补偿的政策往往以宅基地面积作为安置回迁房面积的标准，在此基础上对宅基地的地上物进行货币补偿。同时，不同时期、不同地域的拆迁补偿标准也不相同，村落和村落之间政策的不一致性就造成了此类案件的千差万别，这就问审判工作带来了极大困难，甚至有的时候会出现不同法院对同类案件会有不同的裁判结果。

四、农村房屋买卖合同效力认定的意见

笔者认为，在实际的审判工作中，对待农村房屋买卖合同不能简单的认定为无效，原因如下：

首先，认定合同无效后会产生一系列的法律后果，如对导致合同无效责任的认定、合同无效后对房屋买卖价款的处理、对房屋所有权的确认等法律问题会接踵而来，这就不利于审判工作的开展。

其次，无论是农村房屋买卖合同，还是其他各类合同，认定合同无效往往会导致交易的不稳定性，影响经济生活的正常开展，国家立法时也正是考虑到这一问题，因此无论是《民法通则》还是《合同法》对合同无效的认定都是十分严谨的，仅明确列举几种情形。

最后，鉴于农村房屋的买卖往往涉及到农民这一特殊主体的切身利益，农民往往生活不够富裕、文化水平也较低，因此在处理这类问题时不能简单的认定合同无效，处理不好此类问题时还会引发一系列社会问题。

在我院现行的审判实践中，往往会遇到一类案件的原告来起诉是由于听说国家要进行征地补偿，因此，原告往往想办法主张房屋买卖合同无效从而可以是自己得到补偿款。但此类房屋的买卖往往是若干年前就已经履行完毕，履行过程中或多或少会存在一点瑕疵，因此，原告想通过诉讼方式确定买卖合同无效，从而使自己得到补偿款。对于此类问题的审理更加需要慎重，不能简单一概而论，认定合同无效后，往往会损害一方当事人的切身利益，也会导致不公平现象的出现。

综上，对待农村房屋买卖合同的效力认定，一定要结合实际案情，并综合考虑法律规定，实现对具体问题具体分析，同时我们也期望国家在新形势下可以出台更加细致完善的法律，以便更好的指导司法实践。

参考文献：

① 高富平，《物权法原理》，P902

② 王利明，《物权法研究》，P473-474

③ 高富平，《物权法原论》，P907-908

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　　　　　　　　　　　　　　 立案庭　黄沙